Reforma Tributária: Impactos na Compra, Venda e Locação de Imóveis
A promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta parte relevante da reforma tributária, provocou alterações significativas em diversos setores econômicos — entre eles, o mercado imobiliário, que passou a ter um novo cenário fiscal e, com ele, dúvidas quanto à melhor estrutura tributária a ser adotada.
A proposta da reforma tributária voltada ao consumo tem como foco a substituição de cinco tributos (ISS, ICMS, PIS, Cofins e IPI) por dois novos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), compartilhado por estados e municípios. De forma geral, esses novos tributos têm como base o valor agregado nas etapas das operações, com a intenção de evitar que a carga tributária distorça os preços finais.
Entretanto, a nova lei criou regimes diferenciados para segmentos específicos da economia, como combustíveis, serviços financeiros, meios de pagamento e, claro, o setor imobiliário.
Tributação do Setor Imobiliário
Atualmente, a tributação no setor imobiliário varia conforme o perfil do contribuinte. Pessoas físicas são tributadas sobre os rendimentos obtidos com locações ou sobre o ganho de capital nas vendas. Já pessoas jurídicas — com destaque para as holdings imobiliárias — devem recolher PIS, Cofins, IRPJ e CSLL.
Com a reforma, tanto pessoas físicas (quando atenderem certos critérios) quanto jurídicas passam a ser contribuintes do IBS e da CBS, além da manutenção da tributação do IR e da CSLL para as empresas.
A LC 214/25 define que, nas operações envolvendo imóveis, pessoas físicas serão equiparadas a contribuintes quando, por exemplo, tiverem receita superior a R$240 mil no ano anterior proveniente da locação de pelo menos três imóveis.
A base de cálculo dos tributos será o valor da operação, e poderá ser reduzida com a aplicação de dois redutores: o redutor de ajuste e o redutor social.
Redutores: Ajuste e Social
O redutor de ajuste, aplicável nas vendas por contribuintes regulares do novo sistema, busca refletir, em tese, o custo de aquisição do imóvel. Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, esse redutor será calculado com base no valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou no valor de referência. Para construções em andamento, soma-se o valor do terreno com os custos já incorridos. Imóveis adquiridos após essa data terão como redutor o custo de aquisição, mas há regras específicas se a alienação ocorrer em menos de três anos sem a devida comprovação de pagamento de IR e ITBI.
Já o redutor social, exclusivo para imóveis residenciais, também é atualizado pelo IPCA e varia conforme a operação:
- Venda de imóvel: R$ 100 mil (utilizável uma única vez)
- Venda de lote residencial: R$ 30 mil
- Locação, cessão ou arrendamento residencial: R$ 600
Além disso, operações de locação, cessão onerosa e arrendamento contarão com redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS, enquanto as demais operações terão desconto de 50%.
Equiparação entre Pessoa Física e Jurídica
Muito tem se discutido sobre uma possível equiparação entre pessoas físicas e jurídicas no novo modelo tributário. No entanto, a equiparação não será automática.
Pessoas físicas somente serão consideradas contribuintes quando, no ano anterior:
- Obtiverem receita superior a R$ 240 mil com locação, cessão ou arrendamento de ao menos três imóveis;
- Alienarem ou cederem direitos sobre três ou mais imóveis com tempo de posse igual ou superior a cinco anos, ou de imóveis construídos pelo próprio contribuinte nos últimos cinco anos;
- Excederem os limites acima em mais de 20% no mesmo ano.
Particularidades para Pessoas Jurídicas
Empresas que atuam com incorporação imobiliária ou loteamento do solo recolherão os tributos conforme os pagamentos recebidos, com direito à compensação de créditos gerados pela aquisição de bens e serviços. Caso haja saldo positivo, é possível solicitar ressarcimento — desde que os valores estejam vinculados ao patrimônio de afetação e o pedido seja feito até a conclusão do projeto.
Para essas atividades, também é possível utilizar os redutores de forma proporcional, conforme regras específicas.
No caso da locação, a tributação ocorre no momento do recebimento. Contudo, ainda se discute se essa atividade permitiria a apropriação de créditos fiscais — um ponto que segue indefinido e tem gerado debate.
A legislação também traz normas para situações de condomínio pro indiviso, permitindo o recolhimento unificado via CNPJ único, e prevê que a incidência dos tributos será proporcional à fração de propriedade daquele que se enquadrar como contribuinte.
Por fim, no contexto de sociedades em conta de participação, a responsabilidade pelo recolhimento dos tributos caberá ao sócio ostensivo, sendo vedada a exclusão da base de cálculo dos valores devidos aos sócios participantes.
Conclusão
Com a chegada da CBS e do IBS, a tributação sobre operações imobiliárias sofrerá mudanças profundas a partir de 2026. Diante desse novo cenário, é indispensável que qualquer estratégia — seja para aquisição, locação ou alienação de imóveis — seja analisada cuidadosamente, com estudos de caso específicos, para garantir o melhor planejamento tributário possível.
Autores:
Marcos Diego Oliveira Rezende
Sarah Moura Sereno Silva
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